- ראשון לציון , ישראל
- 0544463628
- noa@llo.co.il
-
נועה ליכטנשטיין - מייסדת המשרד ובעלת תואר ראשון בהצטיינות LL.B עם התמחות במשפט מסחרי ותקשורת, עורכת דין מוסמכת משנת 2010.
בעלת ידע וניסיון בתחום המקרקעין, לרבות ליווי משפטי של פרויקטים מול חברות בניה, מוסדות פיננסיים ויועצים שונים לפרויקט, ניהול מו"מ מול הגורמים הרלוונטיים לצורך ליווי קבוצות רכישה וקבוצות בניה ומיסוי נדל"ן, הכנת ובדיקת הסכמי קבלן, הסכמי ליווי פיננסי והסכמי יועצים.
ניהול וייצוג לקוחות בהליך מו"מ למכירת/רכישת זכויות במקרקעין, כתיבת חוזים, לרבות הסכמי מכר והסכמי שכירות, רישום בית משותף, בדיקת עסקאות וייצוג בעלי הזכויות ברשות המיסים, בלשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל וברשויות המוניציפליות.
רישום בית משותף נועד להסדיר את היחסים המשפטיים והזכויות של בעלי הדירות בבניין משותף כגון הבטחת זכויות קניין , הגנה משפטית שיפור נזילות הנכס ועוד. באופן כללי, רישום בית משותף מבטיח ניהול יעיל, ברור וחוקי של הבניין המשותף ואת זכויות בעלי הדירות.
עריכת צוואה אצל עורך דין היא חיונית להבטחת חוקיות ונכונות הצוואה. עורך הדין מבטיח שהצוואה תהיה ברורה, תואמת לחוק ותשמר בצורה מאובטחת. נוסף על כך, עורך הדין פועל בצורה נייטרלית ומוודא שאין השפעה בלתי הוגנת על המצווה.
ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי חשוב המאפשר למנות מישהו שיטפל בענייניך האישיים, הרפואיים והכספיים במקרה של איבוד יכולת קוגניטיבית. עריכת ייפוי כוח מתמשך אצל עורך דין מבטיחה שהמסמך יהיה חוקי, ברור ותואם לרצונך.
חוזי מכר נדל"ן הם מסמכים משפטיים חיוניים המבטיחים העברת נכסי נדל"ן בצורה חוקית, בטוחה ומסודרת. עריכת חוזה מכר אצל עורך דין מבטיחה שהחוזה יהיה תואם לדרישות החוק, ברור ומדויק.
הסכמי ממון הם מסמכים משפטיים חשובים המגדירים את זכויותיהם וחובותיהם הכלכליות של בני זוג במקרה של פרידה או גירושין. עריכת הסכם ממון אצל עורך דין מבטיחה שההסכם יהיה חוקי, ברור ומתאים לצרכים האישיים של בני הזוג.
העברת זכויות מקרקעין מתבצעת כאשר יש צורך לשנות את הבעלות או הזכויות בנכס מקרקעין (כגון דירה, משרד או מגרש) בין צדדים שונים. זה יכול לקרות במקרים של רכישה או מכירה, ירושה, גירושים, מתנה או הסדר חוב. מטרת ההעברה היא להבטיח כי כל ההליכים והמסמכים הנדרשים נערכים בצורה חוקית, ברורה ומדויקת, וכי הזכויות של הצדדים המעורבים מוגנות.
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר בית משותף כבית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין.
בטרם ביצוע רישום הבית כבית כמשותף: כל בעלי הדירות במגרש שעליו נבנה הבניין או הבניינים - הינם שותפים בבעלות על הרכוש שנמצא בשטח החלקה, כולל הדירות אחד של השני.
זהו מצב בעייתי אשר מהווה פגיעה בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות במספר אופנים:
- הורדת ערך הדירה- דירה אשר טרם הוסדרה ברישום משותף תוערך בשווי נמוך יותר ותהיה שווה פחות בשוק החופשי.
- מימון בנקאי- בנקים עשויים שלא לתת את המימון המרבי לרכישת דירה שלא הוסדרה בתהליך רישום בית משותף.
- מכירת הדירה- בעלים אשר יחפוץ במכירת דירתו, כל עוד לא בוצע רישום בית משותף, קיים סיכוי סביר לקונים מועטים והליכי מו"מ ארוכים מהרגיל.
- סכסוכי שכנים- אי הסדרת הזכויות הקנייניות עם שאר בעלי הדירות, יכולה להוביל לסכסוך בין הבעלים בעקבות השתלטות של אחד השכנים, בטעות או במכוון, על חלק מהרכוש הציבורי או הפרטי.
נושא הרישום של המבנה בתור בית משותף הוא לא רק הליך בירוקרטי, אלא תנאי משמעותי לקיומו של נכס נדל"ן קנייני בשם 'בית משותף'.
בנוסף, רישום בית משותף יפריד גם בין הרכוש הפרטי לרכוש הציבורי המשותף לכלל בעלי הדירות, כגון לובי הבניין, החצר, חדר המדרגות ועוד.
רישום בפנקס בתים משותפים מאפשר חלוקה ברורה של הזכויות בין בעלי הנכס, כך שכל חלק בחלקה מקבל מספר תת-חלקה. כמו כן, בעת הרישום בפנקס בתים משותפים, ישנה התייחסות להצמדות הקיימות של הנכסים- מרפסות, חניות, מחסן, גג, חצר ועוד.
סעיף 2 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, קובע כי יורשיו של אדם הינם יורשים עפ"י דין או זוכים עפ"י צוואה. באין צוואה מחצית מזכויותיו של המוריש יורש מי שהיה במות המוריש בן זוגו, המחצית השנייה תתחלק בין ילדיו של המוריש, באם ילדיו נפטרו אזי בין נכדיו ואילו נכדיו נפטרו תתחלק מחצית ירושתו ביו ניניו.
עריכת צוואה אצל עורך דין חשובה מכמה סיבות עיקריות:
חוקיות: עורך דין מבטיח שהצוואה נערכה בצורה חוקית ומתאימה לדרישות החוק, כך שלא תיפסל בבית המשפט.
בהירות: עורך דין יכול לנסח את הצוואה בצורה ברורה ומדויקת, ולהימנע מאי הבנות או פרשנויות שונות שעלולות להוביל לסכסוכים בין היורשים.
נייטרליות: עורך דין פועל בצורה נייטרלית ומקצועית, ומוודא שאין השפעה בלתי הוגנת על המצווה בעת עריכת הצוואה.
שמירה: עורך דין יכול לשמור על הצוואה בצורה מאובטחת ולוודא שהיא תובא לידיעת היורשים לאחר הפטירה.
לסיכום, עריכת צוואה אצל עורך דין מסייעת להבטיח שהצוואה תהיה תקפה, ברורה וללא מחלוקות.
מעשה שהיה :
איש צבא נשוי ואב לילדה, רכש דירה בצפון תל אביב. לאחר מספר שנים האיש נהרג בפעילות מבצעית ואלמנתו ירשה את זכויותיו בדירה מכח צוואה לפיה היא היורשת הבלעדית.
לימים הכירה האלמנה גבר, גרוש אב לילדה. לאחר תקופה הזוג התחתן וחיו יחדיו בדירה שירשה האלמנה. כעבור מספר שנים האישה נפטרה ממחלה .
בן זוגה הוריש בלכתו את הדירה לביתו שלו ובכך מנע מביתו של המנוח - בעל הדירה האמיתי - לרשת את המגיע לה.
קשה להישאר אדישים לקריאת הסיפור אך לצערנו אלא מקרים שיכולים לקרות ואף קרו בעבר.
מקרה קלאסי של משפחה, אב, אם, ילד וילדה. כולם חיים בהרמוניה, נפגשים לארוחות משפחתיות, הילדים מתחתנים, מגדילים את התא המשפחתי ואז אחד ההורים או שניהם הולכים לעולמם. משהו בהרמוניה נסדק.
סכסוכים בין יורשים הינו דבר שכיח שכן כל אחד מהם מגיע עם מטען רגשי של שנים ולרוב יהיה צד אחד שמרגיש שמגיע לו יותר.
הדבר הנבון ביותר שעל המוריש לעשות הינו עריכת צוואה ברורה ומקיפה ככל האפשר על-מנת למנוע את הסכסוכים שלאחר לכתו.
ככל והצוואה מורכבת יותר רצוי לערוך אותה אצל עורך דין מומחה - לחתום בפניו וכן בפני עד נוסף. עותק מהצוואה יופקד אצל עוה"ד ולימים עם פטירתו של המוריש יוכלו היורשים לפנות לעוה"ד על-מנת שיגיש את הצוואה לרשם הירושות בשמם לצורך הוצאת צו קיום צוואה עימו יפנו היורשים לכל המוסדות הרלבנטיים לצורך מימוש הצוואה.
מה קורה כשאין צוואה?
ככל ולמוריש לא היו ילדים המחצית השניה תחולק בין הוריו של המוריש, אילו הוריו אינם בין החיים אזי תחולק בין אחיו של המוריש ואם גם הם נפטרו אז בין אחייניו.
ולבסוף, ככל ולמוריש לא היו ילדים ואף לא בן זוג, הורים או אחים, ירשו את המוריש צאצאיהם של סביו, דודי המוריש או בני דודיו של המוריש.
בעבר, כל אדם במצב של אי כשירות בתפקוד פיזי ו/או מנטלי אשר נמנע ממנו לתפקד כבעבר, נדרש למינוי אפוטרופוס ע"י בית המשפט לצורך טיפול בעניינים הבריאותיים, הכלכליים, האישיים ובכלל זה כל עניין כללי הקשור לאותו אדם שאינו כשיר לעשות זאת עוד.
ללא מינוי שכזה ע"י ביהמ"ש לא ניתן היה לפעול לטובת האדם שחדל לתפקד ולדאוג לרווחתו.
מינוי אפוטרופוס הינו הליך משפטי מסורבל אשר יכול להימשך מספר חודשים ולעכב את ניהול ענייניו של האדם שיש לדאוג לרווחתו, לעיתים אף באופן דחוף.
זאת ועוד, לאחר מינוי שכזה על האפוטרופוס להציג דיווחים מפורטים של כל פעולה אשר נעשתה לטובת האדם שאינו מסוגל לנהל את ענייניו בעצמו, מה שמעיק ומקשה על מי שמונה להיות אפוטרופוס.
כיום, החוק מאפשר לכל אדם לנסח מסמך משפטי המאפשר לו להחליט איך יראו חייו אם וכאשר לא יהא כשיר להחליט על כך בעצמו מסמך זה הינו ייפוי הכח המתמשך.
בעת ניסוח ייפוי הכח המתמשך הממנה, כשהוא צלול וכשיר בקבלת החלטות, קובע מי ינהל את ענייניו, אדם אחד או מספר אנשים, כאשר לא יוכל לעשות זאת עוד בעצמו.
בנוסף, לממנה ניתנת האפשרות לקבוע אף הנחיות מקדימות בהן יפורטו כל רצונותיו של הממנה בנוגע לפעולות עתידיות עם כניסת ייפוי הכח המתמשך לתוקף. בהנחיות אלה הממנה ימנה את כל רצונותיו בנוגע לחייו העתידיים וזאת החל מהמקום בו ירצה להתגורר וכלה בהוראות ספציפיות בנוגע לביקורים חודשיים במוזיאון ועל מיופה הכח לפעול למימוש כל רצונותיו של הממנה כמפורט בהנחיות אלה.
הרצון של הממנה לנסח ייפוי כח מתמשך- בעודו בדעה צלולה, בבחירת האדם או האנשים עליהם הוא סומך לשמש כמיופיי כוחו וכן קבלת המינוי ע"י מיופיי הכח - מייתר את הצורך במנגנון פיקוח שוטף כפי זה שחל על אפוטרופוסים.
אולם, המחוקק קבע כי את ייפוי הכח המתמשך יש לערוך אצל עו"ד אשר הוסמך לכך ע"י האפוטרופוס הכללי ועבר הכשרה לערוך ייפוי כח מתמשך. על עוה"ד להתרשם כי האדם המבקש לערוך את ייפוי הכח המתמשך מבין את משמעותו של מסמך זה וכי הוא מעוניין לעשות זאת ללא הפעלת לחץ חיצוני, ניצול מצוקתו, בהסכמה ומרצון חופשי.
מאחר ולעסקה במקרקעין משמעויות כלכליות גדולות והמדובר בהסכמים מורכבים, אשר במסגרתם נדרשת התנהלות מול רשויות ולא מעט בירוקרטיה, מומלץ לצדדים לפנות אך ורק לעו"ד אשר בקיא ומנוסה בתחום עסקאות מכר ויידע להגן על האינטרסים שלהם בכל ההיבטים הכרוכים בעסקה זו, החל מנושאים משפטיים ספציפיים וכלה בהיבטים המיסויים החלים על הצד המיוצג.
הסכם ממון, המכונה גם הסכם קדם-נישואים, הוא מסמך משפטי חשוב שנעשה בין בני זוג לפני הנישואים או במהלך הנישואים. הנה כמה סיבות מרכזיות לחשיבות עריכת הסכם ממון
הגנה על נכסים. הסכם ממון יכול להגן על הנכסים האישיים של כל אחד מבני הזוג, ולמנוע חוסר בהירות במקרה של פרידה או גירושים. כך ניתן להבטיח חלוקה צודקת ומוסכמת של הרכוש.
הפחתת סכסוכים . הסכם ממון מסייע להפחית את הסכסוכים והמתחים העלולים להתעורר במקרה של פרידה. ההסכם קובע מראש את התנאים לחלוקת הרכוש, הממון והנכסים, ובכך מונע וויכוחים בעתיד.
הגנה על עסקים ומשקיעים. במקרה שאחד מבני הזוג הוא בעלים של עסק או יש לו השקעות משמעותיות, הסכם ממון יכול להגן על העסק ולמנוע השפעות שליליות על המשקיעים והשותפים העסקיים במקרה של גירושים.
שקיפות כלכלית. הסכם ממון מאפשר לכל אחד מבני הזוג להיות מודע למצב הכלכלי של השני, ולמנוע הפתעות לא נעימות בעתיד.
שמירה על זכויות ילדים. במקרה שיש לבני הזוג ילדים ממערכת יחסים קודמת, הסכם ממון יכול להבטיח כי הנכסים והממון של ההורה יישארו מוגנים וישמשו את הילדים במקרה של פרידה.
השימוש בעורך דין להעברת זכויות מקרקעין בעת גירושים חשוב ממספר סיבות
חוקיות. עורך דין יכול לוודא כי כל ההליכים המשפטיים נעשים לפי החוק והתקנות הרלוונטיות. כך תימנעו מהפתעות לא נעימות בהמשך, כמו פסילות של עסקאות או עונשים כספיים.
הגנה על זכויות. עורך דין יכול להבטיח כי הזכויות שלכם מוגנות וכי אתם מקבלים את החלק המגיע לכם בנכסים המשותפים.
מסמכים ונכונות מידע. עורך דין יכול לוודא כי כל המסמכים הנדרשים מכילים את המידע הנכון ושאין טעויות אשר עלולות לגרום לבעיות בהמשך.
ניהול משא ומתן. עורך דין יכול לסייע בניהול המשא ומתן מול הצד השני, לשם השגת ההסכם הטוב ביותר עבורכם.
פתרון סכסוכים. במקרים בהם יש חילוקי דעות בין הצדדים, עורך דין יכול לשמש כמגשר או לייצג אתכם בבית המשפט, במידת הצורך.
באופן כללי, עורך דין יכול להפוך את התהליך לקל, מהיר וחוקי יותר, ולעזור לכם להתמקד בהתחלה מחדש לאחר הגירושים.